گردآوری امکانات لازم برای انبوه‌سازی ساختمان به سرمایه‌های هنگفتی نیاز دارد که کمتر کسی ممکن است بتواند آن را به تنهایی تأمین نماید. لذا اشخاص ممکن است جهت تأمین مالی پروژه‌های خود به نهادهای مالی از جمله بانکها و مؤسسات مالی و اعتباری متوسل گردند تا از طریق دریافت وام، مقصود خود را جامه عمل پوشانده و مشکل فقدان سرمایه کافی برای ساختمان‌سازی را حل نمایند. با این حال این نهادها بدون چشم‌داشت اقدام به پرداخت وام به اشخاص نمی‌کنند و طبیعتاً سود این وامها افزایش هزینه تولید کالا (ساختمان) را در پی داشته و باعث می‌شود سازنده نسبت به اشخاصی که برای ساختمان وامی دریافت نکرده و سود نپرداخته‌اند، در یک بازار رقابتی در جایگاه ضعیف‌تری قرار گیرد.
پیش‌فروشنده ساختمان در مقایسه با پیش‌خریدار از نظر مالی و داشتن اطلاعات در جایگاه بهتری قرارداد دارد و از قدرت مانور بیشتری در انعقاد قرارداد برخوردار است؛ بعلاوه پس از انعقاد قرارداد او مجری است و ممکن است ساختمان را بصورت غیرمطابق با مفاد توافق ساخته یا در احداث آن تأخیر داشته و در زمان مقرر آن را تحویل ندهد. این وضعیت ممکن است پیش‌خریدار را در موضع ضعف قرار داده و موجب پایمال شدن حقوق او بوسیله پیش‌فروشنده گردد.
بر این اساس در قانون پیش‌فروش ساختمان قانونگذار حمایت از طرف ضعیف قرارداد (پیش‌خریدار) را تا حدودی مدنظر قرار داده تا او اسیر توان مالی و اطلاعاتی پیش‌فروشنده نگردد، زیرا در غالب موارد پیش‌خریدار شخصی است که دایره انتخابش در خرید یا عدم خرید ساختمان خلاصه می‌شود و میزان امکانات او چنان نیست که بتواند از میان گزینه‌های مختلف دست به انتخاب بزند. در حالی که پیش‌فروشنده دست کم نسبت به پیش‌خریدار از نظر مالی و داشتن اطلاعات در وضعیت بهتری قرار دارد و دایره انتخابش وسیع‌تر است.
پس در چنین شرایطی که بازار و اصل آزادی قراردادها با شکست مواجه شده و نمی‌تواند برابری طرفین را تأمین نماید، باید از طریق قواعد حقوقی مناسب این نقیصه را برطرف نمود تا وضعیت طرفی که در انجام معامله دارای قدرت چانه‌زنی کمتری است، بهبود یافته و اسیر وضعیت برتر طرف مقابل که با مستمسک اصل آزادی قراردادها فعالیت می‌کند، نگردد.
حل مشکلات فوق را می‌توان در پرتو مشارکت خریداران آتی ساختمان در گردآوری سرمایه حل نمود. زیرا اشخاصی در جامعه هستند که توانایی پرداخت نقدی تمام ثمن را ندارند اما می‌توانند آن را در چند قسط پرداخت نموده یا با وجود داشتن توانایی پرداخت، ترجیح می‌دهند سرمایه خود را جایی دیگری به کار گرفته و با سود حاصل از آن، اقساط خرید ساختمان را به تدریج تأمین نمایند. در این صورت پیش‌فروشنده به جای اینکه برای تأمین مالی پروژه در پی دریافت وام از نهادهای مالی انرژی و هزینه خود را صرف کند و سودای فراهم کردن وثیقه‌های لازم را جهت مطمئن ساختن وام‌دهنده در ذهن بپرورد، چه بهتر که از طریق اشخاصی اقدام به جمع‌آوری سرمایه کند که مالکان آتی ساختمان هستند.
با وجود این ممکن است مسائل حقوقی متعددی در زمینه پیش‌فروش ساختمان بروز نماید که نیازمند راه‌حلهای حقوقی است. بروز مسائل مختلف مربوط به پیش‌فروش ساختمان از قبیل اختلاف نظر در اعتبار یا عدم اعتبار قرارداد به دلیل موجود نبودن موضوع در زمان معامله، ماهیت قرارداد پیش‌فروش، وجود اختلاف در میزان مساحت مورد توافق و مساحت ساختمان ایجاد شده، فروش ملک به اشخاص مختلف و مسائل مرتبط دیگر سالها ذهن دست‌اندر‌کاران و مردم کشورمان را به خود مشغول کرد تا سرانجام نیازها و ضرورتهای موجود در جامعه، سیاستگذاران را وادار نمود برای حل این مشکلات یا دست‌کم کاستن از میزان آن، در جستجوی شاید دیر هنگام درمان برآیند که نتیجه آن در قالب قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب سال ۱۳۸۹ تجلی یافت و قانونگذار سعی نمود تا حدودی قواعد حقوقی حاکم بر موضوع را روشن نماید و گاه با وجود قواعد عام ، شاید به دلیل نارسایی آنها در پیش‌فروش ساختمان، راهی دیگر در پیش گرفت .
اگرچه بسیاری از کارشناسان معتقدند قانون پیش فروش ساختمان هنوز هم به طورکامل اجرا نمی شود و در بعضی بخشها هنوز ضمانت اجراهای لازم را ندارد ، اما همین که تک تک خریداران به مفاد آن عمل کنند و بدانند که به عنوان خریدار ، چه حقوق گسترده ای دارند ، برای انجام یک معامله سالم و بی دردسرکفایت می کند.
البته باید گفت که ؛ این قانون دارای ابتکاراتی است که در تاریخ قانونگذاری ایران بی سابقه و یا لااقل کم سابقه می باشد که از جمله آن ، نظارت عمومی و نظامی خاص در تشکیل قرارداد به این معنی که ، وجود نهادهای خاص در حل اختلاف ناشی از این قرارداد که داوری می باشد و وجود کارشناسانی خاص جهت تشخیص حسن انجام قرارداد( مهندس ناظر)، لزوم رعایت تشریفات خاص و محتوای خاص قرارداد که به شکل رسمی تنظیم شده و محتوای الزامی خاصی در آن وجود دارد.
جهت کسب اطلاعات بیشتر و اخذ مشاوره رایگان با ما تماس بگیرید.
۰۹۱۹۶۰۴۷۳۷۵-۰۹۱۹۲۱۴۲۸۵۷
۰۲۱-۷۷۰۴۷۷۳۶
